人民網(wǎng) 2022年08月29日
因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認(rèn)為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長、進(jìn)而推高房價。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結(jié)論，可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對房價可能產(chǎn)生的影響，要結(jié)合需求端、供給端、價格預(yù)期三方面因素統(tǒng)籌考量。
從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財務(wù)成本，進(jìn)而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會引發(fā)需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個體渡過難關(guān)，而非強(qiáng)烈刺激市場需求。
需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。
分析了需求端、供給端，我們再來看價格預(yù)期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因為它關(guān)乎價格預(yù)期，而預(yù)期又是影響住房價格的重要變量。購房者在實際判斷的過程中通常會形成兩類預(yù)期，即適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期。前者是指，購房者可能基于過去的住房價格趨勢，形成對未來住房價格的預(yù)期；后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢形成對未來住房價格的預(yù)期。預(yù)期穩(wěn)則價格穩(wěn)、市場穩(wěn)。當(dāng)前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩(wěn)定預(yù)期的必要舉措。
由此可見，若價格預(yù)期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房價將保持平穩(wěn)走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價上漲的結(jié)論，這并不科學(xué)。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升；與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費(fèi)預(yù)期。二者協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。
接下來，各地要堅持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實際情況，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口特征等，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
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